业主权益被物业公司明目张胆侵占，却因小区未成立业委会而遭遇维权难的困境；热心业主主动带头欲筹备业委会，却遭物业公司多方阻挠……针对上述多种现象，广州市法制办制定了《广州市物业管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》），以规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益。从11月20日起，市法制办就《办法》公开征求公众意见。

现象：小区业主大会成立难

对策：规范筹备组成员职责

据广州市法制办法规处处长李毅介绍，现阶段，由于许多业主对本物业管理区域的民主管理意识不强，加上一些物业开发企业聘请的前期物业服务企业从中刁难，广州市的大部分物业管理区域很难成立业主大会。

尽管《广东省物业管理条例》规定建设单位和物业服务企业向筹备组提供相关资料，但目前仍存在部分建设单位和物业服务企业不按照规定向筹备组提供资料的情况，影响甚至拖延业主大会的成立。

为此，《办法》提出，建设单位在办理房屋初始登记前，应当向街道办事处、镇人民政府提供物业管理区域备案回执、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建设工程设计方案总平面图、物业服务用房配置证明、专项维修资金清册以及其他有关的文件资料，为成立业主大会提前做好相应准备。

同时，进一步规范筹备组成员的条件和业主代表的产生程序以及街道、镇的具体指导职责，加大推动成立业主大会工作力度。《办法》规定，筹备组由业主代表、建设单位代表、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表、居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组成员人数应为7至15人单数，且业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的60%。

现象：业主大会召开难投票难对策：建立决策电子投票系统即使成功召开了业主大会，仍有可能因为没有足够多的业主参会而无法投票情况；就算业主大会投票环节顺利通过，也面临着业主表决结果能否公正和公开的问题。

对此，《办法》提出，尽快建立业主共有和共同管理事项公共决策平台，业主可以通过网络、手机短信等现代科技手段，对业主共有和共同管理事项投票表决。

具体规定为：建立业主决策电子投票系统，提倡业主通过电子投票系统进行决策。市房地产行政主管部门负责业主决策电子投票系统的统筹建设管理，制定电子投票具体操作细则，据了解，目前北京已初步建立“业主决定共同事项公共决策平台”，深圳前后耗时将近7年、初步建立了“电子投票系统”，目前也正处在试点运行阶段。广州市房管局物管处相关负责人介绍，广州何时能建成该系统尚未有具体时间表，目前只能是立法先行，下一步再做推进。

现象：物业公司收费不透明

对策：每季度公开收支情况

据统计，2009年至2011年，广州市法院审结物业纠纷上诉案件914宗，其中涉及物业服务费的纠纷共856宗，占总数的93.65%。引发此类纠纷的主要原因是物业服务成本刚性增长与服务价格缺乏调节的矛盾突出，物业服务收费透明度不高，且缺乏监督。

对此，《办法》规定，在经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意的情况下，物业服务企业可以在业主大会成立之前调整物业服务收费标准；对新建住宅（不含别墅）的前期物业服务收费实行酬金制。

同时，建立物业服务信息公开制度，规定物业服务企业应当将物业服务内容、标准、收费项目、收费标准等内容在收费地点的显着位置公开，实行物业服务收费酬金制的，物业服务企业还应当每季度公布物业服务资金的收支情况并接受业主的质询和专业机构的审计，以方便业主监督；同时，对未公开物业服务信息的违规行为规定了相应的处理措施。

针对目前部分物业服务企业乱收费、形象差、物业服务不规范、新旧物业服务企业交接引发矛盾等问题，《办法》

规定，市房地产行政管理部门应当加强对物业服务企业及其从业人员的信用评价和监管，建立诚信档案。

现象：物业擅自开发共用物业

对策：在售房合同中明确权属

属于业主共有的绿地、活动场所等物业共用部位、共用设施设备，却被部分开发商或者物业服务企业擅自改作其他用途或者用于经营，这样的情况时有发生。

对此，《办法》明确规定新建物业出售时，建设单位应当在商品房买卖合同中明示属于业主的共有部分，包括属于业主共有的道路、绿地、公共场所、共用部位及共用设施设备等的位置、面积等信息，避免在物业出售后发生业主共有物业使用收益方面的纠纷。同时，规定物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑，由建设单位负责申请房屋权属登记。房地产登记簿中应当对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，业主有权查询。若公共服务设施属于建设单位所有的，建设单位应当缴纳物业服务费用，并优先满足业主需要。